מודלים של הערכת שווי לצורך איזון משאבים | הערכת שווי חברות ועסקים

עודכן ב: מרץ 15

מודלים להערכת שווי כאשר מבוצע הסדר איזון משאבים

היוון תזרים מזומנים חזוי (Discounted Cash-Flow)

שיטה זו היא הגישה הרווחת והמקובלת כיום בתחום הערכות השווי. ההנחה הכלכלית היסודית בבסיס השיטה היא הנחת היסוד של עסק חי (Going Concern). לצורך ניתוח בשיטה זו קיים צורך לבנות מודל המעריך שיעורי גידול חזויים של משתנים פיננסיים שונים כמו שיעור הצמיחה בהכנסות, אחוז רווח גולמי משוער, תוכניות השקעות לטווח הרחוק והקרוב, צרכי הון חוזר ועוד.

שווי החברה בשיטה זו אמור לייצג את ערכה הפנימי האמיתי על סמך הפעילות העסקית. שיטה זאת מסתמכת על תורת המימון הגורסת כי ערכה הכלכלי של פעילות שווה לערכה הנוכחי של תזרימי המזומנים הנקיים הבלתי ממונפים הצפויים להתקבל מהפעילות או מהנכסים, כאשר הם מנוכים בשיעור היוון הולם – המתחשב הן בתשואה והן ברמת הסיכון הגלומים בכל אחת מהפעילויות או הנכסים של החברה.

גישת הערך הנכסי הנקי (Net Asset Value)

גישה זו מתבססת על הערכת השווי של נכסי החברה עד למועד נתון. החישוב מצביע כי משווי הנכסים יש להפחית את ההתחייבויות ויש לבצע הפרשה למס, שהיה חל על רווחי השיערוך. לרוב משתמשים בשיטה זאת בהערכת חברות בעלות אופי נכסי (חברות להשכרת מבנים וכד'). מדי פעם שיטה זו נמצאת בשימוש יחד עם מתודות אחרות, כאשר בחברה אחת מתקיימת פעילות עסקית אך יש בה גם נכסים שאינם תורמים או נדרשים לפעילות העסקית השוטפת ועומדים בפני עצמם. כמו כן, שיטה זו שימושית כאשר מתקבלת החלטה על פירוק החברה ויש לשערך את נכסיה לטובת פירעון החובות. בתהליך זה נכסי הנדל"ן ישוערכו ע"י שמאי מקרקעין ונכסים או על ידי שמאי ציוד מתאימים.


גישת העלות (Cost Approach)

גישה זו מתבססת על עלויות עבר או על השקעות שבוצעו בתהליך יצירת הנכס המוערך. יחד עם זאת, חשוב לבצע את ההבחנה בין עלות לערך. עלויות עבר אינן בהכרח מבטאות את הערך הכלכלי של הנכס במועד ההערכה. מובן כי עלויות אינן חייבות לבטא באופן ישיר את שווי הנכס המוערך, משום שלאו דווקא בהכרח קיים קשר בינן לבין תזרים הרווחים הצפוי מנכס זה. למרות זאת, בניתוח כלכלי בעת השקעה ורכישה של נכס, קיימת הציפייה ונערך החישוב של כיסוי ההשקעה בנכס על ידי תזרים רווחים עתידי. נוסף על כך, על חישוב עלות הנכס לבטא גם את עלות שיחלופו (ללא התייחסות לפונקציית הזמן) ולעיתים ההערכה הטובה ביותר של שווי נכס היא בעצם תחשיב של עלות רכישה או הקמת נכס דומה.

גישת השוק (Market Approach)

גישה זו מבוססת על איתור וזיהוי של עסקות בנכסים דומים. עסקאות אלה צריכות להיות נקיות משיקולים זרים, או במילים אחרות, אלו "עסקאות ממוכר מרצון לקונה מרצון". עסקה זאת צריכה לקיים מספר קריטריונים: ראשית, דמיון גבוה עד כמה שניתן של הנכס נשוא העסקה לנכס אותו מעריכים. שנית, יש צורך שהמידע על העסקה, שמהווה בסיס להערכת השווי, יהיה מלא וגלוי וברמה שתאפשר להתבסס עליו. שלישית, פער הזמן בין מועד העסקה למועד הערכת השווי צריך להיות קצר ככל הניתן. אם הפער עולה על מספר חודשים ובאותה תקופה חלו שינויים מאקרו כלכליים, ספק אם העסקה יכולה להוות בסיס להערכה. לכן, מחיר ההון שנגזר מהעסקה הדומה ניתן ליישום לצורך הערכת הנכס. חיסרון עיקרי של שיטה זאת הוא שלא תמיד ניתן למצוא עסקה דומה מבחינת הסביבה הגיאוגרפית והכלכלית המקיימת את כל הכללים שהוצגו.


גישת ההכנסה (Income Approach)

גישה זו מבוססת על כך שערכו הכלכלי של נכס שווה לערך הנוכחי של תזרים המזומנים הצפוי ממנו. ניתן להתייחס לשיטה זאת גם כאשר מדובר בנכסים לא מוחשיים. לגישת ההכנסה קיימות תתי גישות:


שיטת ערך נוכחי של תזרים המזומנים בחזוי של הנכס המוערך (DCF)

יישום גישה זו דורשת הכנה מוקדמת של פרמטרים עיקריים כגון: תחזית תזרים המזומנים הנובע ממצבור הנכסים של החברה או הפעילות העסקית המלאה, הגדרה של אורך חיי תזרים המזומנים והגדרה של שיעור ההחזר הנדרש על סוג הנכס (שיעור ההיוון). שיעור ההחזר נקבע על בסיס חישוב "התשואה להון" באמצעות קביעת שיעור התשואה על ההון ה- CAPM וקביעת שיעור ההיוון הממוצע המשוקלל (WACC) של רכיבי ההון וההתחייבויות של החברה. שיעור זה מושפע באופן ישיר מרמת הסיכון הטמונה בפעילות העסקית על פי ניתוח סיכונים-ענף, גודל חברה, סחירות המניות, סיכון פיננסי ועוד. לשווי הפעילות יש להוסיף את עודף הנכסים הפיננסיים או להפחית ההתחייבויות הפיננסיות.


גישת המכפיל

שיטת המכפיל מהווה שיטה ראויה להערכת שווי חברה המאופיינת בתוצאות כספיות יציבות לאורך השנים. בנסיבות כאמור, מקובל לבצע תחזית של הפעילות לשנה מייצגת, ועליה מפעילים את המכפיל.

בשיטת המכפיל מוערכת החברה על בסיס השוואה בינה לבין חברות דומות וזאת על בסיס ההנחה שחברות באותו ענף מאופיינות במכפילים וביחסים פיננסיים דומים. השוואה זאת נעשית על בסיס היחס המחושב בין שווי השוק של החברה לבין מדד נבחר כגון רווח.

משרדנו בעל ניסיון באיזון משאבים כמומחה מטעם בית המשפט (רו"ח, אקטואר, רו"ח חוקר, מעריך שווי וכיו"ב) למעלה מעשור וכן מתמחה בביצוע ביקורת חקירתית (לבחינת טענות הברחת נכסים, כספים וכו'), איזון משאבים מורכב הכולל הערכת שווי עסקים וחברות, הערכת נכסי קריירה.